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aquimicasa-Publicado por Forcadell y Universitat de Barcelona

El precio de la vivienda caerá un 16% en el plazo de un año

Entre enero de 2020 y diciembre de 2021, el precio de la vivienda caerá un 16%, según las conclusiones del “Informe del Mercado Inmobiliario, Actualidad y Perspectivas 2020”, presentado por Forcadell y la Universitat de Barcelona. Forcadell es un grupo empresarial experto en gestión inmobiliaria y muy reconocido por su acertada información del sector.  En grandes ciudades la bajada será algo menor, como Barcelona y Madrid, donde el ajuste será del 12% y 13%, respectivamente. Una cifra menor que la media nacional debido principalmente a la existencia de una mayor demanda de inversión. En el ejercicio actual, las transacciones bajarán un 27% y en el próximo aumentarán un 15%.

Este será el principal handicap en las ciudades donde más disminuirá el importe de venta, escasa demanda de inversión y con una elevada participación en el PIB municipal del turismo, el comercio y la hostelería.  Por el contrario, la bajada será más leve en las urbes preferidas por los inversores y en las que un gran número de sus ciudadanos trabaje en la Administración Pública, la agricultura, ganadería o industria agroalimentaria, sectores que estarán menos afectados por la crisis económica. Debido a ello, tendrán una evolución menos desfavorable Huesca, Mérida, Soria o Logroño que Málaga, Palma, Alicante o Santa Cruz de Tenerife. Es un cierto vuelco a la situación actual, con la España vaciada  en mejor posición.

El informe también afirma que, entre enero de 2020 y diciembre de 2021, el precio de los nuevos alquileres, pero no el de las renovaciones, caerá un 18%, siendo Barcelona y Madrid las que marcharán en cabeza de las caídas.  Los principales motivos son dos: la conversión de viviendas turísticas  y de arrendamiento de temporada, que ya lleva unos meses afectando al alquiler, en alquiler convencional y la búsqueda de los inquilinos de pisos más baratos debido a la disminución de sus ingresos, lo que unido a la necesidad de espacios más abiertos por miedo al confinamiento, les llevará a los extrarradios y pueblos cercanos.

Los distritos con peor comportamiento en las dos grandes capitales, tanto en precios como en operaciones, serán los del centro de la ciudad y los considerados de alto standing. En la capital catalana los que más bajarán serán Ciutat Vella y l’Eixample y en Madrid Centro, Chamberí, Retiro y Salamanca. “El principal motivo será la elevada disminución de ingresos de numerosos pequeños empresarios, profesionales liberales y trabajadores cualificados que residían de alquiler en las anteriores zonas. Una bajada que no tienen visos de revertir en el corto plazo y les obliga a trasladarse a un barrio menos glamuroso”, explican los autores del estudio. Habrá que añadir además una de las consecuencias del confinamiento, la de buscar más metros y algo de terreno.

Forcadell y la Universitat de Barcelona apuntan que la crisis en el mercado comercial inmobiliario será aún más aguda que en el de la vivienda. El segmento más afectado serán los locales comerciales, sobre todo pequeño comercio y hostelería y el que menos las naves logísticas que continuarán siendo foco de interés para los inversores.

El porcentaje de locales vacíos puede acercarse al 20% en el primer trimestre de 2021, siendo significativamente superior en el centro de las ciudades de Barcelona y Madrid que en las principales áreas comerciales de sus barrios, debido a la desaparición del turismo. “En los próximos seis meses, la mayoría de los locales vacíos serán imposibles de alquilar por la inexistencia de la demanda”, recalcan. Una llamada de atención para la flexibilidad de los propietarios con sus actuales inquilinos.

A su vez, en el informe se afirma que las oficinas pasan por dos tipos de crisis: coyuntural y estructural. La primera es la generada por el Covid-19, la segunda por el elevado aumento de la demanda de espacios flexibles (por m², horas o días) en detrimento de los m2 fijos. Esta última característica probablemente provoque un desplazamiento hacia los coworkings. A pesar de ello, éstos también sufrirán muy duramente la crisis debido al gran aumento de la oferta generado en los dos últimos años y las medidas de teletrabajo.

El estudio también destaca que la crisis será leve para las naves logísticas. El elevado incremento del comercio electrónico y la escasez de oferta en los alrededores de Barcelona y Madrid harán que la bajada del precio del alquiler sea escasa y en la mayoría de los casos, de existir,  se sitúe entre un 5% y 10%.

El mejor comportamiento relativo del segmento de naves convertirá en los próximos años a las logísticas en un activo refugio, perdiendo tal condición los locales comerciales situados en el centro de la ciudad. El motivo es la elevada dependencia del turismo que tienen los negocios de los arrendatarios. El informe de Forcadell y la Universitat de Barcelona anticipa que en 2020 la inversión en dichos activos será prácticamente nula. Casi solo se han vendido los que ya había un acuerdo entre comprador y propietario en febrero. Una gran rebaja de su precio y especialmente la aparición de una vacuna hará que 2021 sea un gran año para la inversión, tanto en locales de hostelería como comercios situados en las zonas prime.

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