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La demanda internacional tiene una gran importancia por el elevado porcentaje que representa en las compraventas de vivienda respecto al total, y el crecimiento continuo que ha experimentado en los últimos años. Esta demanda es principalmente turística y procedente de Europa, atraída por el clima, la seguridad y los servicios que ofrece nuestro país. Debido a las limitaciones de movilidad impuestas tras la pandemia, el año 2020 ha supuesto el cuarto año de descenso consecutivo en el peso del perfil extranjero sobre el total de transacciones en España. Según datos del Colegio de Registradores, representaron un 11,3% del total, el nivel más bajo desde 2013.

Una radiografía de la compra de viviendas por extranjeros

Como era de esperar, las restricciones de movilidad han afectado a la demanda internacional resultando en una reducción del número de compraventas de viviendas del 12,61% de 2019 al 11,32% del 2020. La imposibilidad de visitar inmuebles y las limitaciones operativas de los trámites necesarios para cerrar compraventas y escriturar inmuebles han provocado una paralización de parte de las operaciones. Muchas han sido pospuestas, a la espera de la apertura de las fronteras y la reactivación de los vuelos y los ritmos de actividad se recuperan mes a mes.

Previo a la situación sanitaria del año 2020, la demanda internacional se enmarcaba en una tendencia de ralentización mostrando un ligero decrecimiento desde 2016. En 2020 el descenso ha sido sin duda más intenso, con una caída superior a 1 punto porcentual, frente a las caídas de entre 0,1 y 0,5 puntos que se venían registrando desde 2016. Esta reducción contenida era atribuida a la incertidumbre del Brexit debido al elevado peso de la demanda británica, a las tensiones en los acuerdos comerciales internacionales y a la presencia en el mercado de nuevos destinos turísticos competidores en el Mediterráneo; que ponían fin a un periodo de incrementos anuales en torno al 2 puntos porcentuales registrados entre 2010 y 2014, cuando el atractivo, y aún en niveles bajos, precio de la vivienda era un importante factor a favor de la elección de España por parte de la demanda internacional.

Tipos de compradores y finalidades

La demanda se puede clasificar en dos amplios grupos. Por un lado, compradores intracomunitarios, procedentes de la Unión Europea y hasta hace poco Reino Unido. La finalidad de estas compras es principalmente vacacional, tanto como residentes como en la modalidad no residentes, es decir, europeos que eligen España como lugar de retiro o como destino vacacional habitual.

Por otro lado, se encuentran los compradores extracomunitarios. En este caso estos compradores vienen a España por motivos laborales y eligen España por el idioma, por la similitud cultural o por la proximidad desde sus países de origen. Además, hay que tener en cuenta que las compras por importes superiores a los 500.000e permiten obtener la residencia. Una medida a la que, aunque minoritaria, se acogen compradores de las procedencias más lejanas, generalmente del otro lado del Atlántico.

Procedencia de compradores más habituales 

La demanda turística está liderada por Reino Unido, Francia y Alemania. Mientras que la demanda por motivos laborales está encabezada por Marruecos y Rumanía. Los pesos relativos de las nacionalidades por encima del 5 % son los siguientes.

Los británicos lideran la compra de vivienda en España con una cuota del 13,05 % del total. En segundo lugar, se sitúan los franceses con una cuota del 8,16 %. En tercer lugar, los alemanes con 7,75 %. Por detrás, en cuarta posición, se encuentran los marroquíes, con una cuota del 6,74 %. Y finalmente, belgas con un 6,39 %, rumanos con un 5,53 %, e italianos con un 5,13 %.

Preferencias de la demanda internacional.

Los compradores extranjeros optan por adquirir vivienda nueva o usada con ciertas preferencias atendiendo a la nacionalidad. Así, por ejemplo, los belgas y noruegos (posiciones 5 y 14 respectivamente en el ranking) tienen las mayores cifras de vivienda nueva con un 33,2 % y 32,4 %, es decir, 1 de cada 3 viviendas adquiridas por belgas o noruegos es de nueva construcción.

En el extremo opuesto se encuentra Argelia, con un mínimo en 6,2% de vivienda nueva, o lo que es lo mismo, 93,8 % de las viviendas adquiridas por argelinos son de segunda mano. El resto de las nacionalidades se sitúa en el entorno de la media de la demanda nacional en la 1 de cada 5 viviendas adquirida es de nueva construcción.

Dónde se concentra esta demanda

Esta demanda principalmente vacacional y de origen europeo se concentra en tres comunidades autónomas. Baleares (29,6 %), Comunidad Valenciana (23,3 %) y Canarias (22,8 %). Por detrás, se encuentran Murcia, Cataluña y Andalucía. Y por provincias el ranking sitúa a Alicante, Baleares, Málaga y Santa Cruz de Tenerife en los primeros puestos. Por el contrario, las comunidades con menos peso relativo de la demanda extranjera se encuentra en Galicia, Extremadura y Principado de Asturias. (Gráficos anexo)

Las diferentes nacionalidades muestran preferencias por determinadas zonas. Así, los alemanes se concentran en las Islas Baleares, los ingleses en Alicante y Murcia, los italianos en las Islas Canarias, y los franceses en Valencia, Gerona y Tarragona. Como dato curioso la nacionalidad mayoritaria en las compraventas extranjeras en Ourense es la venezolana.

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