el blog de GEYHACHE

Como si del famoso lema de los carteros estadounidenses se tratara, ni la pandemia, ni la guerra ni la inflación -aunque tal vez también por eso- pueden con el sector inmobiliario que cerró un fantástico año 2021 y ha vuelto con ganas este 2022. Y es que lo que bien acaba el año mejor comienza el siguiente. Sobre todo es el Levante y las costas, las zonas que mejor están funcionando este mes de marzo que aún no acaba.

De acuerdo a los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística, el pasado mes de enero se alcanzó la cifra de 52.684 viviendas vendidas, con un incremento del 9,5% sobre el mes de diciembre. De esta forma se encadenan 11 meses de incrementos llegando a una cifra sólo superada en enero de 2008.

Un dato que indica el buen momento del sector es que las compraventas se han incrementado en enero en todas las comunidades autónomas salvo en Navarra. Los mayores incrementos anuales en el número de compraventas de viviendas en enero son La Rioja (71,4%), Illes Balears (53,2%) y Canarias (40,5%). Por su parte, los menores aumentos se dan en Aragón (9,5%) y Extremadura (15,7%). La única comunidad con tasa de variación negativa es Comunidad Foral de Navarra (–19,7%).

Y aunque las operaciones son numerosas y los precios suben de forma moderada pero constante, lo que indica buena salud en el sector, la incertidumbre económica, generada por una inflación desbocada y una guerra de inciertas consecuencias, flota sobre toda Europa como una velada amenaza.

La inflación comenzó a generarse el pasado año, con una alta liquidez producida por la afluencia de dinero desde los bancos centrales, un alto ahorro entre los consumidores producido por la pandemia y unos precios energéticos cuya alza comenzaba a tener consecuencias en la alimentación y el transporte.

Enero comenzó con un descenso en la tasa de inflación que daba visos de credibilidad a la teoría de un ajuste de la economía y descenso de la inflación conforme avanzara el año. Pero llegó febrero y las previsiones comenzaron a caer por el alza del gas, la electricidad y los combustibles, con un incremento superior al 25% respecto del año anterior y para terminar de arreglar la situación Putin invadió Ucrania el pasado 24 de febrero y la partida ya fue otra, porque con los carros de combate recorriendo Europa, la inflación de marzo puede ser de escándalo.

Y la solución no está fácil, ni al alcance de este Gobierno muy penalizado ya por un alto endeudamiento y con escaso margen de maniobra para actuar sobra la fiscalidad de la energía y los combustibles, lo que perjudicará a la larga a las economías familiares y a la competitividad industrial. Además, la prolongación del conflicto en Ucrania eliminará toda posibilidad de controlar la inflación que, al menos este año, ha venido para quedarse. Se contempla reducir el costo energético bajando los beneficios empresariales del sector que son escandalosos en la actual situación que vivimos. A saber los del pasado año:Iberdrola: 3.900 millonesEndesa: 1.900 millonesNaturgy: 1.200 millonesBP: 6.615 millonesRepsol: 2.499 millonesCepsa: 661 millonesPero se van a resistir llamando a la caballería mediática, invocando los derechos de los pequeños accionistas y recurriendo a las fuerzas menos involucradas con el país y su sociedad del arco parlamentario. Lo veremos.

Esta inflación, que terminó el año pasado en un 6,5% y que este año podría llegar al 7% o más, junto a la volatilidad de las bolsas y el escaso o nulo rendimiento de los bonos está trayendo a mucho pequeño ahorrador a refugiar su capital en el ladrillo para que su pequeño capital no se devalúe. Y por supuesto, comprando a su medida y sin hipotecarse. De ahí, por un lado, la diferencia entre las hipotecas firmadas -unas 1.000 diarias- y las operaciones de compraventa de viviendas más de 1.750 al día- que indican que muchas adquisiciones se hacen con capital propio. Y por el otro, no lo olvidemos, el incremento de las compras de plazas de garaje y apartamentos baratos, sobre todo en la costa, que puedan ponerse fácilmente en rentabilidad.

Y como la felicidad completa no existe, también se perciben nubarrones en la continuidad en el tiempo de estas operaciones. Tenemos por un lado los generales, que afectan a todos los sectores, como la creciente debilidad de la economía que no permitirá subir salarios – el pacto de rentas está ya en la mesa, con contención de salarios y de beneficios empresariales– pero sí los precios por la inflación, lo que hará caer el consumo y por otro el incremento del precio del dinero que ya se está percibiendo desde este mes. Tampoco hay que descartar un endurecimiento en las condiciones crediticias.

El turismo, cuya vuelta se esperaba como el maná para este año, puede verse perjudicado, sobre todo el internacional por el conflicto en Ucrania y el incremento en los precios del transporte. Por de pronto ya nos hemos despedido de los turistas rusos y de los 1.400 millones de euros que dejaban en nuestro país.

Y sobre la vivienda, los principales efectos de la situación económica de éste año van a ser una caída en la rentabilidad de los alquileres al no poder trasladarse todo el IPC, un incremento en la fiscalidad y el adiós de las hipotecas baratas. La vivienda será una buena inversión, pero a largo plazo.

Adelantándose a una situación económica que iba a cambiar este año -la guerra de Putin ya ha cambiado y cambiará muchas perspectivas- los bancos ya han comenzado a cambiar su estrategia crediticia encareciendo las hipotecas a tipo fijo y bajando las variables. Los que cerraron una hipoteca a tipo fijo de un 1,5%, como se estaban dando el pasado año, hicieron un buen negocio porque esas condiciones ya no volverán.

En enero los bancos centrales lo tenían claro con la receta clásica, subir el precio del dinero para enfriar la economía y que la inflación bajara. Pero tal vez ese enfriamiento de la economía sea, después de la invasión de Ucrania y los problemas económicos que se avecinan, porque las guerras cuestan dinero, lo que menos van a necesitar los países europeos y sus industrias. Por eso la estrategia que vaya a seguir el BCE con los tipos de interés es toda una incógnita, aunque habrá que apostar por la gaseosa en los experimentos.

Ante esta situación de incertidumbre y previsible debilidad económica en las familias se aleja la posibilidad de una burbuja inmobiliaria, porque, aunque la vivienda sea un valor refugio, ni se dan ni se van a dar las otras condiciones para la generación de esta burbuja. Es decir, el crédito concedido por los bancos se mantiene en un entorno prudente y los importes por encima del 80% del valor de tasación no superan el 10%.

Tampoco se está produciendo un exceso en la cantidad de obra nueva producida, con un porcentaje de participación de la vivienda nueva en las operaciones de compraventa en 2021 de poco más del 20%. Y en cuanto al precio su tendencia a la subida es moderada -y podría verse atemperada por la situación económica que se percibe-. Es cierto que pueden existir algunas zonas tensionadas y que la vivienda nueva se está viendo perjudicada por el incremento de precios en los materiales, pero, lo volvemos a repetir, es tan sólo el 20% de las operaciones, que se realizan sobre todo con la segunda mano.

Aunque aún no nos estemos dando demasiada cuenta, Putin ha cambiado el mundo y las perspectivas que teníamos van a ser otras, con muchos efectos colaterales que no tienen que ser todos malos. Los precios de las materias primas como el gas, el petróleo, los aceites, los cereales suben y seguirán subiendo. La crisis del transporte causará desabastecimientos y muchos problemas en las cadenas logísticas y de producción, con volatilidad en los mercados bursátiles e incertidumbre en las empresas y familias. Menor consumo por la disminución de la liquidez producida por la inflación y por el ahorro causado por la incertidumbre. Y a la espera que vuelvan los grandes inversores, que ya tienen los ojos fijos en las mejores empresas alimentarias del país y las fábricas de armas, seguiremos hablando de una mayoría de operaciones inmobiliarias pequeñas, de 100.000 euros hacia abajo, sin participación hipotecaria, que la subida de tipos da miedo y atención a las fincas rústicas de producción agrícola, a las que parece ha llegado su momento.

¿Subirán los tipos de interés? ¿Cuánto? ¿Y el precio de las casas por encima de la inflación? ¿Y la rentabilidad de los alquileres? Son muchas preguntas en un mercado al que la incertidumbre apremia a tomar decisiones y mejor que sean acertadas.

Compartido con Aquimicasa

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