el blog de GEYHACHE

Enfilando ya el noveno mes de pandemia, no sabemos con seguridad el tiempo que aún se prolongará esta pesadilla. Y aunque es cierto que las noticias sobre las diferentes vacunas han dado vuelo a las Bolsas mundiales, también lo es que deberemos estar preparados para un tiempo aún de restricciones sanitarias y unos cambios económicos que afectarán a todos los sectores. Y no sólo porque las limitaciones de movimiento y confinamientos varios han afectado a la economía del día a día, sino porque una crisis tan profunda va a afectar a la economía mundial y va a servir de catalizador y disruptor de cambios más profundos en todos los sectores y actividades. Se percibe un nuevo paradigma para el sector inmobiliario en el horizonte.

En el sector inmobiliario español son varios los cambios que ya nos afectan y que están levantando una cierta intranquilidad, sobre todo en el conjunto de inversores, que desde el residencial al logístico, hotelero o retail han venido insuflando muchos miles de millones anuales desde el 2014. Podría ser que el actual modelo cambiara y ya sabemos que el dinero es de todo menos valiente.

Control de los alquileres, prohibición de los desahucios, mayor presión fiscal sobre socimis y Sicav, cambios en la política gubernamental de vivienda…son muchos rumores y noticias que no contribuyen a tranquilizar al sector, muy atemorizado ya por las consecuencias que la ausencia de turistas, los confinamientos y los cierres perimetrales están teniendo en la actividad económica.  Cambios que no tienen mucho recorrido más allá del fin de la alerta sanitaria.

Sin embargo hay otro tipo de cambios, no tan inmediatos ni perceptibles, pero acelerados o propiciados por la pandemia, que podrían tener efectos mucho mayores en la actividad económica y que aunque no podemos controlar convendría al menos imaginar.

Y es que históricamente estas “pestes cíclicas” han azotado desde la Antigüedad a la humanidad y siempre han propiciado cambios y transformaciones en las sociedades en las que aparecieron, sino inmediatos si perceptibles cuando contemplamos los hechos con perspectiva histórica.

La peste de Justiniano fue la primera epidemia de la que se tiene constancia y se produjo en los últimos años de gobierno del emperador. Todo el imperio quedó afectado por una enfermedad que se propagó muy rápidamente por el mediterráneo, alcanzando las regiones periféricas, ya invadidas por pueblos germánicos, en poco menos de un año. Las excelentes vías de comunicación del imperio tuvieron mucho que ver. Su causante fue la “yersinia pestis” que volvería a aparecer unos siglos más tarde de forma dramática para Europa. Al final de la epidemia habían muerto unos 4 millones de personas y Constantinopla había perdido el 40% de sus casi 800.000 habitantes. Si al principio de la enfermedad el imperio estaba en su máximo esplendor, habiendo conquistado una gran parte de las antiguas posesiones del imperio romano, a su finalización lo había perdido casi todo,  la economía era una catástrofe y el descenso de la población le había dejado casi inerme contra el poder musulmán que ya asomaba. Y aunque para el 542 había desaparecido por completo, su virulencia propició que desapareciera el mundo antiguo y surgiera la Edad Media.

Pero poco más de ocho siglos después, en 1346, la “yersinia pestis” estaba de vuelta.  Llegó posiblemente desde Caffa en el Mar Negro, a bordo de un barco genovés o veneciano. Y entre 1346 y 1353 pudo matar a 50 millones de personas sólo en Europa, casi el 65% de la población de la época. Hasta cinco siglos más tarde no se descubrió el papel jugado por las ratas como portadoras de las pulgas que llevaban la enfermedad. La “peste bubónica” combinada con la neumónica y la hemorrágica –peste negra- se llevaron por delante la Europa más oscura, propiciando el fin de la Edad Media y el inicio del Renacimiento, con una modernización de las estructuras, incremento de la fuerza de las ciudades, más pobladas y con más derechos frente a los señores feudales y un mayor reparto de las tierras abandonadas entre campesinos pobres y por tanto de la riqueza.

La tercera y más conocida de las pandemias, aunque no la última, fue la conocida como gripe española, posiblemente un virus aviar. El primer caso se registró en marzo en un hospital militar de Estados Unidos. Para abril, el contingente norteamericano de John Pershing llegaba a Francia para participar en la Primera Guerra Mundial y esparcía la infección por toda Europa y el mundo en una primera ola. La segunda oleada, que llegó en el otoño, fue la más virulenta y entre septiembre y diciembre causó la mayor cantidad de muertes. Se calcula que la tasa de mortalidad fue de entre el 10 y el 20% de los infectados, llegando a morir en todo el mundo unos 50 millones  de personas, aunque otras fuentes elevan la cifra hasta los 100 millones. La Sanidad no tenía nada que ver con la actual.

La pandemia alcanzó todas las regiones del mundo con cifras escalofriantes. Doce millones de muertes en la India, 228.000 personas en Reino Unido, 500.000 muertos en Estados Unidos. En España se alcanzaron los 260.000 fallecimientos. Al finalizar, coincidiendo con la terminación de la Guerra Mundial, el mundo tenía ganas de vivir, pero “los felices años 20” terminaron de forma abrupta con la Gran Depresión, que también afectó a todos los países.

Los primeros efectos de la pandemia del Covid-199 ya los estamos viviendo en el sector inmobiliario. Los grandes inversores extranjeros han desaparecido, aunque volverán cuando aparezcan las gangas,  impulsadas por la disminución de las operaciones de compraventa  y por las ventas de los necesitados de liquidez, que acercarán sus pretensiones a las de los compradores. Los sectores logísticos y residenciales serán los más demandados quedando relegados el geriátrico y el retail a segundas posiciones. El incremento del comercio electrónico está extendiendo la necesidad de contar  con miniplataformas logísticas céntricas para reducir los costos de la entrega domiciliaria. La constatación de lo vivido y necesitado, podría también localizar nuevamente industria manufacturera básica, para no tener que contar con importaciones de países lejanos.

Los nubarrones en este horizonte marcado, por la lógica de la oferta y la demanda,  llegan con el nuevo decreto de regulación en los precios de los alquileres y las medidas extraordinarias de la bajada de rentas al 50% en los alquileres de locales comerciales. Sin entrar a discutir la idoneidad y conveniencia de tales medidas, pueden tomarse como una muestra de inseguridad jurídica  y ahuyentar a los inversores hasta que se vea su recorrido e influencia en la rentabilidad de las inversiones. Claro está que existen otros mercados en los que invertir y que se podrían perder “algunos trenes”.

Además de la existencia de inversores también es preciso destacar el profundo cambio que en el interés por la vivienda ha tenido esta pandemia. Las propiedades con parcela, los pisos áticos con terraza, los balcones a la calle y una mayor cantidad de metros, son las tendencias que recogen los profesionales inmobiliarios. Todo ello en detrimento de los pisos en el centro de las grandes ciudades o las viviendas interiores, que se quedan para el cultivo del champiñón.  El auge del teletrabajo tiene mucho que ver en este cambio de gustos y de búsqueda de espacios más abiertos en la periferia o incluso en pueblos algo más alejados.

Pero no todo hay que verlo desde la única influencia del coronavirus. Se está produciendo un cambio de población, con la generación del baby boom jubilándose y los millenials ocupando ya tres de cada cuatro puestos de trabajo. Y estos millenials tienen una visión de la vida muy distinta. Claro que consumen, pero de una forma diferente, teniendo en cuenta conceptos de sostenibilidad, cambio climático, economía colaborativa…y todo ello tiene una clara influencia en el tipo de vivienda que buscan, que debe ser eficiente, sostenible e inteligente.

Una cuestión suscitada con esta crisis sanitaria es si se interrumpirá en el medio plazo la progresiva tendencia a la urbanización que se está produciendo en Europa. Y es que antes de todo esto se estimaba que para el 2050 la población urbana en Europa sería de un 82%. Ahora surgen dudas de si el modelo económico actual, impulsor del crecimiento económico, laboral y demográfico de las ciudades no se verá alterado.

Mayores dudas en el largo plazo deben asomar ante el desafío que pueda suponer que el eje económico mundial ya no pase por Europa y se haya desplazado al extremo asiático.  Miles de millones de nuevos consumidores han propiciado el cambio, que el abandono por parte de Mr. Trump de todas las organizaciones económicas internacionales y del eje Asia-Pacífico no ha hecho más que acelerar.  Le va a resultar complicado a Biden recuperar el terreno perdido frente a China, que sale de esta crisis muy fortalecida y con sus estructuras a punto.

Si Europa continúa perdiendo capacidad industrial y cede la tecnológica, nuestros puestos de trabajo y sueldos se van a ver muy afectados, lo que unido a una baja demografía –de no contar con la emigración, nuestro país podría ver su población disminuida hasta el 50% en el 2050- y peores condiciones para los viajes, el cambio puede afectar mucho al sector inmobiliario y sus precios.  El sector turístico ha demostrado en esta crisis que no es fiable en unas circunstancias que podrían repetirse en el futuro y debiéramos ir pensando en cambiar nuestro modelo, para no tener tanto porcentaje del PIB ligado al sol y playa.

A lo que parece el impacto directo en el sector quedará relegado al corto plazo, pero la pandemia acelerará las tendencias económicas ya observadas: demografía a la baja, incorporación masiva de nuevas tecnologías, auge del comercio electrónico y la digitalización empresarial, junto a un incremento de los residentes urbanos con el fortalecimiento de nuevos núcleos poblacionales.  En suma,un nuevo paradigma para el sector inmobiliario en el horizonte, que conviene tener en cuenta.

Compartido de Aquimicasa

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