el blog de GEYHACHE

La vivienda acumula ya 11 meses con incrementos interanuales de intensidad creciente mes tras mes, ya sea en precios como en compraventas. Así, al término del primer trimestre, todos los datos inmobiliarios eran buenos, con un incremento del 27,7% en el número de compraventas y del 18,5% en el de hipotecas. También suben los precios de la vivienda y el importe de las hipotecas.

No todos los tipos de vivienda suben igual, ya que la vivienda nueva, muy perjudicada por los elevados costes de materiales y mano de obra, alcanza ya una subida del 10,1% interanual a pesar de la cual se han reducido los márgenes de los constructores hasta dejarles casi sin beneficios. Esta subida y su escasez, empujan al comprador hacia la vivienda de segunda mano que ha incrementado su precio un 8,2% en tasa interanual.

En los últimos 12 meses, según los datos del INE, en España se han vendido 482.066 viviendas de segunda mano. Para tener una comparación, en 2007, en plena burbuja inmobiliaria, las compraventas de este tipo de casas fueron 448.918. Y en un abril esplendoroso hemos seguido incrementando la cifra alcanzándose las 60.734 operaciones

Con el mes de mayo ya finalizado, la media de incremento de precio de los dos tipos de vivienda alcanza ya el 8,4%. Pero los datos no son tan sobresalientes y desde mediados del mes de mayo se nota un cierto parón. La inflación, los costes energéticos, la subida del euríbor y un posible retroceso de las economías estadounidense y europea no presagian nada bueno.

De la mayor parte de los males que azotan nuestra economía es la inflación el principal culpable. Una inflación que el pasado mes de mayo subió de media en los 19 países de la unión que comparten la moneda única, desde el 7,4% de abril hasta el 8,1%, dejando al BCE y sus previsiones un tanto en el ridículo y poniendo en duda que los incrementos calculados y graduales de las tasas de interés que ya ha anunciado De Guindos, puedan controlar una inflación que se muestra muy tozuda.

Pero no van a tener más remedio que enfocar una o varias subidas del Euríbor antes de que termine el año, porque tras la decisión de la Reserva Federal, los tipos de interés en Estados Unidos quedan entre el 0,75% y el 1% y anuncian más subidas antes de finales de año, llegando al 2,5% . Si Europa no sube el precio del dinero de una manera pareja, la UE se quedará sin financiación por unos recursos que se irán al otro lado del mar.

Y sin duda el mayor culpable, que no el único, es el incremento en un 40% de los precios de la energía. Influencia energética que ya ha llevado a la presidenta de la Comisión Europea, Ursula von der Leyen a pronunciarse a favor de controlar el mercado marginalista de la electricidad cambiando sus normas, una medida que lleva pidiendo el Gobierno de España desde hace tres años. No puede ser, defiende Von der Leyen, que la fuente de energía más cara marque todo el precio del sistema. Un argumento que en nuestro país ya resulta familiar y que lleva a Sánchez Galán a la pataleta y el exabrupto por la posible pérdida de un momio del que llevan tiempo disfrutando. Dando saltos y no de contento, debe andar el primer ejecutivo de Iberdrola con el permiso de Bruselas a la «excepcionalidad ibérica» solicitada por los Gobiernos de España y Portugal.

La aparición de De Guindos en la televisión, anunciando esa casi segura subida del 0,5%, antes de agosto, marcará el fin del dinero barato y posiblemente también de la buena racha inmobiliaria. Aunque claro está que hay otros factores a tener en cuenta. Y si bien es cierto que la subida del Euríbor puede restar atractivo a la compra con hipoteca de producto para alquilar, también lo es que en momentos de inflación es mejor deber dinero que lo contrario. Y esto bien lo saben los bancos, a los que la añorada subida del precio del dinero, en un marco de alta inflación, pudiera no compensar tanto.

En la carrera enloquecida de estos últimos meses para la adquisición de una vivienda, ya sea como primera residencia o como producto para invertir, tiene mucho que ver esta amenaza de subida del precio del dinero que, en estos momentos, no se sabe bien cómo puede acabar el año. Y es que las previsiones de los primeros momentos en que comenzó a cambiar de signo, sobre todo cuando se puso en positivo, hace ya tiempo que han saltado por los aires.

Con siete días de cotización del Euríbor, la media mensual de junio se queda momentáneamente en el 0,561 %. Y hay que recordar que hace seis meses se encontraba en el -0,484, con lo que se encarecerán considerablemente todas las hipotecas variables a las que les toque revisar próximamente.

Ante este cambio de signo los bancos, a los que la situación beneficia, están cambiando el objetivo e intentan desincentivar las hipotecas a tipo fijo para vender las variables. Pero de momento el esfuerzo les está resultando baldío ya que los hipotecados están dando la espalda al planteamiento de las entidades y más de siete de cada diez préstamos se siguen firmando a tipo fijo.

Una de las amargas consecuencias de la subida del precio de la vivienda, marcada en esta ocasión no por una gran liquidez sino por un exceso de demanda, es el incremento del esfuerzo que las familias necesitan realizar para acceder a una vivienda en propiedad, que según las estimaciones del Banco de España se sitúa ya en una media de 8,3 años para poder conseguir el derecho a la vivienda. Y con grandes fluctuaciones entre los diferentes territorios del Estado. La devaluación de los salarios y su actualización, muy por debajo de la inflación, no va a contribuir a mejorar la situación. Queda la esperanza, eso sí, que tras una menor demanda, los precios se contengan o bajen.

Em todo caso el mercado inmobiliario se va a ralentizar; las primeras señales ya han comenzado a llegar este mes de mayo y se incrementarán en junio. El verano, sobre todo después de la aparición de De Guindos subiendo el Euríbor un 0,5%, será el verdadero punto de inflexión, teniendo una situación bien diferente a la vuelta de las vacaciones con un parón en las compraventas y en los incrementos de precio.

La ralentización económica por el deterioro del empleo, la pérdida de la capacidad adquisitiva por el mantenimiento de la inflación, junto a los altos precios energéticos y alimentarios y el endurecimiento de las condiciones de financiación impuestas por los bancos, que no quieren una vuelta a los impagos de principios de la década pasada, van a marcar el escenario de finales de año y posiblemente del 2023.

Y con este marco económico la vivienda se verá afectada, bajando las compraventas en relación al año 2021- en el que había mucha demanda embalsada- en un entorno de entre el 5 y el 7%. También los precios se contendrán en el segundo semestre y crecerán tan sólo alrededor del 1% en el 2023, muy por debajo de la inflación, haciendo que en realidad la vivienda baje de precio, lo que no quiere decir que ante la contención de los salarios se vuelva más asequible.

¿Cuánto tiempo durarán las vacas menos gordas? El necesario para controlar la inflación y devolver los precios energéticos a una situación aceptable, lo que con la invasión de Ucrania convertida de una dura guerra de desgaste y a pesar de la postura más productiva de la OPEP y la vuelta de Venezuela a los mercados, no parece posible en el corto plazo.

Queda por ver el problema de la escasez de recursos alimentarios que, agotadas las reservas, nos llegará pasado el verano, con la visibilidad de una nueva faceta de la crisis que afecta a los países menos desarrollados y no ayudará a contener la inflación en Europa. No tiene buena pinta para el próximo año y dudo mucho que el 2024 mejore de forma ostensible.

Es el momento en que los intermediarios inmobiliarios, pasada la vorágine de estos últimos meses y basándose en la aplicación de las nuevas tecnologías del marketing on line y las herramientas digitales, diseñen su particular estrategia empresarial para situarse como líderes de su mercado en Google, comenzando a comprobar que hay vida lejos de la tiranía económica de los grandes portales inmobiliarios y de la cómoda trampa que suponen.  Otra forma de tener éxito, con la captación como objetivo y la venta como argumento, es posible.

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