el blog de GEYHACHE

El desbocado incremento del Euríbor estos últimos dos meses, está dejando un tanto descolocado al sector inmobiliario por lo sorpresivo, causando extraños efectos a veces contrarios, pero no al financiero, que ya ha puesto todo su sistema a trabajar para aprovechar la situación que se le vuelve favorable.

La situación de intereses negativos, mantenida durante más de seis años, comenzó a cambiar a mediados de febrero y ya en abril alcanzó tasas positivas. A partir de ese momento ha acelerado su escalada, superando ya el pasado miércoles 15 de junio, el 1,067%, con una media mensual provisional de la primera mitad de junio, del 0,604%, lo que está preocupando y mucho a los españoles que tienen su hipoteca a tipo variable, y que ven cómo se van incrementando sus cuotas cuando les toque la renovación.

El acelerón de junio se debe, sin duda, a las sucesivas declaraciones del BCE de que subirá un 0,25% en julio y otro similar en septiembre, con lo que el precio del dinero volverá a tasas positivas el tercer trimestre del año.

Sobre esta decisión del BCE está pesando la inflación descontrolada que, a pesar de los esfuerzos de los distintos Gobiernos europeos no remite, aunque también pesa y más, mucho más, la decisión de la Reserva Federal de los Estados Unidos, que ya ha elevado el precio del dinero dos veces en lo que llevamos de año. Y acaba de volver a hacerlo 75 puntos básicos de una vez.

Si el BCE no sigue una ruta similar, Europa podría quedarse sin financiación a partir del otoño. Y eso puede tener graves consecuencias. En el lado contrario -que siempre lo hay- el dólar se revaluará frente al euro, lo que traerá buenas consecuencias para la exportación de productos europeos y malas para todo lo que Europa pague en dólares, como por ejemplo el petróleo.

Las consecuencias de esta situación no son sólo importantes para los hipotecados, sino que el terremoto financiero que esta brusca subida de los tipos de interés está propiciando, está teniendo y tendrá muchas consecuencias.

Por de pronto está subiendo con fuerza la rentabilidad de la deuda soberana, con el bono español superando ya el 3%, que es el máximo interés desde hace ocho años. Pero también sube la prima de riesgo al 137%, lo que no se veía desde mayo de 2020. Las declaraciones de Lagarde, que ha afirmado lucharán contra el incremento de la prima de riesgo en los países periféricos, trae un poco de tranquilidad y resulta posible que el Euríbor estabilice sus subidas e incluso pueda bajar un poco.

Y si el sector financiero está tumultuoso, con los bonos volviendo a existir, la Bolsa volátil y peligrosa y las criptomonedas a punto de dar un susto a la economía mundial, el mercado inmobiliario vive momentos raros, tal vez presagiando la tormenta.

Así, muchos inversores y compradores de vivienda españoles, que necesitan hipoteca para adquirir la propiedad, van a la carrera para cerrar la operación antes de que los bancos suban más los intereses de las hipotecas fijas o directamente las eliminen de su estrategia comercial. Sigue habiendo mucho comprador que se presenta a los propietarios o intermediarios inmobiliario con el dinero en la mano, sobre todo polacos, checos, ucranianos, rumanos…lo que nos está diciendo que no las tienen todas consigo con la guerra de Putin. Hay miedo a que el conflicto se extienda por los países limítrofes.

Por su parte los bancos, que comenzaron a cambiar su estrategia, aunque lentamente, nada más empezó el Euríbor a darse la vuelta, la han acelerado estas últimas semanas. Y aunque aún es posible encontrar hipotecas fijas en determinadas entidades financieras, también es cierto que están subiendo los intereses de las hipotecas fijas día a día.

Los distintos buscadores/ comparadores de hipotecas que hay en la red, dan en continuo las mejores ofertas hipotecarias, tanto con interés fijo como con variable. Pero todos ellos advierten de la subida constante de los tipos en las fijas y como algunos bancos ya no las ofrecen, lo que ha sucedido con algún producto de BBVA e Ibercaja. Entre las más asequibles que destacan todos ellos, están las variables de ING, Pibank, Openbank y COINC y, las de tipo fijo, de EVO Banco, Banco Santander y Openbank. Como nota común es que casi todos ellos han duplicado el interés al que ofertaban sus hipotecas fijas a principios de año.

Por poner algunos ejemplos, la Hipoteca Fija de BBVA a 15 años estaba en enero al 1% y ahora -que posiblemente la semana próxima suba- está al 1,95%. La Hipoteca Fija de Bankinter, también a 15 años, estaba a principios de año al 1,25% y ahora al 2,35%.  Por su parte COINC ha incrementado su interés desde el 1,25% al 2,25%. El resto de entidades financieras ofrecen “oportunidades” muy similares.

¿Y a partir de ahora, que puede ocurrir con el Euríbor? Lo cierto es que, destrozadas por los carros de Putin todas las previsiones realizadas a principios de año, encontramos vaticinios para todos los gustos. Hay que tener en cuenta que en esa lucha contra la inflación que, junto con la guerra en Ucrania, está en el origen de la subida del Euríbor, el BCE maneja unas previsiones en la Zona Euro del 6,8% para 2022, del 3,5% para 2023 y del 2,1% en 2024, pero hasta ahora no ha tenido bola de cristal y se ha ido equivocando de forma estrepitosa.

Tampoco ha ido mucho más fina la OCDE que en sus proyecciones actuales de inflación anual para 2022 prevé una inflación del 8,1% en diciembre de 2022, que casi triplica el 3,2% que vaticinó en diciembre de 2021. Y como su previsión de inflación para 2023 es un 4,8% podemos esperar seguir con los tipos elevados como herramienta de contención.

Por ello, entre los augures que andan destripando bichos, las opiniones son muy distintas. Desde las muy conservadoras y agarradas a la versión oficial, como la de Bankinter, que prevé un Euríbor anual para diciembre del 0,40% y el doble, 0,80% en diciembre de 2023.  Por su parte Caixabank, que debe seguir viviendo otra realidad, espera una media del -0,13% para diciembre de este año y del 0,60% para el año próximo.  Más cerca de la actual situación, los analistas de Bloomberg/BBVA vaticinan un 0,50% a final de este año y un 1,50% para diciembre del próximo año. Entre medias, FUNCAS espera un 1,06% para navidades del año que viene.

El desconocimiento de la evolución de la inflación y de los mercados está detrás de estos datos tan distintos y muy conservadores a la vista de lo que vemos día a día. Y de momento, para combatir esta inflación no parece que se ensaye nada más que la subida de los tipos de interés por los bancos centrales, a la que muchos usuarios se han adelantado cambiando su hipoteca de variable a fija, ya sea por novación o subrogación; un aluvión estos últimos meses.

Y aunque los bancos han tardado un par de preciosos meses en reaccionar para los usuarios más espabilados, en estos momentos ya endurecen las condiciones de las hipotecas fijas o las hacen desaparecer, incluso antes de la firma por el usuario.

El mercado inmobiliario va a evolucionar muy rápido, enfriándose antes de las vacaciones de agosto. Muchos consumidores que estaban a la compra de su primera residencia se lo van a pensar antes de atarse a unos gastos que no van a poder controlar. Para los inversores ya no va a ser tan buena oportunidad, ni por la subida de intereses ni por el incremento de precios del inmobiliario, además la rentabilidad de los bonos comienza a subir y son más seguros que el ladrillo.

El mercado se va a ralentizar al desaparecer muchos interesados, con la excepción de inversores centroeuropeos que llegan dinero en mano, y los precios se estabilizarán, con una cierta tendencia a la baja en determinadas zonas. La vuelta del verano nos traerá otro horizonte.

Compartido con Aquimicasa

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