el blog de GEYHACHE

Restaurante montado totalmente en alquiler sin traspaso

El fin del confinamiento y la desescalada que este próximo lunes podría dejar a todo el país ya en la fase 3, mantiene en una tensa calma al sector inmobiliario. Tranquilidad alimentada también por un inesperado buen final de mayo, en el que se han cerrado operaciones que estaban paralizadas desde el inicio de la crisis, dando la sensación de un «aquí no pasa nada» que no es real, porque en las primeras semanas de junio las operaciones han caído.

Los datos son dispares, con algunas claras muestras de lo peor que puede llegar pasado el verano y otras que animan al optimismo.  Y más que fijarnos en el desplome del mes de abril – no podía ser de otra manera- en el que la compraventa de viviendas ha retrocedido un 71,3%, podemos tener en cuenta el incremento de impagos en los alquileres, que se ha triplicado el mes de mayo.

Desde el optimismo podemos comprobar que el importe de estos alquileres se ha incrementado el primer trimestre –con sólo dos semanas de confinamiento- casi un 10% y el precio de la vivienda apenas ha cedido, porque los propietarios no están aceptando ofertas a la baja, esperando que la situación se recupere y todo quede en un alarmismo infundado.

El país vive acolchado en una falsa realidad, pero el fin de los ERTE, que llegará al finalizar el estado de alarma, puede devolvernos las colas en el INEM. Y es que además,  tampoco la vaca lechera nacional  tiene muchas expectativas de recuperación este verano, ni tan siquiera va a dar para salvar los muebles en muchas zonas. Y no será porque desde el Gobierno Central y los autonómicos no se esté animando a los turistas a venir. La propia Unión Europea abre todas sus fronteras y anima a que vuelvan los visitantes de otros años, y es que con un peso medio en el PIB comunitario del 10%, el turismo da trabajo a más de 27 millones de personas. Pero en algunos países como Francia, Italia o España, el peso del sector turístico es fundamental en la economía. Por hacernos una idea,  en 2018, España fue el destino turístico más común en la UE para las personas que viajaron fuera de su país, con 301 millones de pernoctaciones en establecimientos de alojamiento turístico, el 23 % del total de la UE. ¿Cómo no se va a salir al rescate?

Pero difiere mucho la intención del resultado final, y así este verano va a ser el más atípico y pobre, y no sólo turísticamente hablando, de los que se tiene constancia. Muchos turistas se han hecho a la idea de no salir de sus países y los constantes rebrotes que todas las naciones afectadas están sufriendo, no les van a ayudar a cambiar su decisión. A nosotros nos ha ido bien con el confinamiento para controlar la pandemia y mal para la economía,  habrá que ver lo que sucede ahora con fronteras abiertas y mucho devenir de la situación confiado en la responsabilidad de los individuos.

El verano marca la frontera entre la incertidumbre y la realidad. Algo parecido nos sucedió en el 2007, cuando nos fuimos de vacaciones ricos y poderosos y volvimos con la economía saltando por los aires.

En la compraventa de viviendas están llegando ofertas de compra con descuentos del  10%, que se reducen a un 7% en las grandes ciudades, aunque siempre están las excepciones de los que se creen llamados a hacer el negocio de su vida y entran con descuentos del 25%.  El mercado vuelve a estar dominado por los compradores con liquidez, pero de momento los vendedores se mantienen firmes.

Distinta es la situación del mercado del alquiler, con bajadas de precios que se iniciaron nada más llegó el confinamiento y que oscilan entre el 10 y el 20%, sobre todo en alquileres elevados. Y esta situación se está dando en un mercado que continúa, a pesar del trasvase de pisos turísticos al alquiler tradicional, con un exceso de demanda para la oferta existente. Esta es una de las partes de la ecuación que no podemos dejar de tener en cuenta, sobre todo por los quebraderos de cabeza que va a proporcionar a las administraciones públicas en los próximos meses.

Muchas voces se alzan con optimismo hablando de un mercado en U y con una recuperación constante a partir del mes de julio. Y más pensando en los compradores extranjeros que tienen que volver y en inversores internacionales que han asegurado disponer ya de fondos de 40.000 millones para ir de compras en el inmobiliario español. Parece que no se tiene en cuenta el desastre económico y laboral que este virus ha causado en nuestra sociedad y lo que aún resta.

El quid de la situación va a estar en el mercado del alquiler y ya se están moviendo los actores para que la vuelta a la cruda realidad no les pille desprevenidos. Ejemplos de inversión en “build to rent”, que se están viendo acelerados, hay muchos. Como el Grupo Qualitas Equity –especializado en la gestión de activos alternativos– que está moviendo a la carrera una inversión de 200 millones de euros para promover 1.000 viviendas de alquiler, mediante promociones de edificios de obra nueva con calificación energética A, en la Comunidad de Madrid.

También las administraciones que ven el problema venir se están moviendo. Como el Ayuntamiento de Madrid que acaba de adjudicar –rebañando restos por aquí y allá- un paquete de 163 viviendas en alquiler. Y prepara otros para este mismo año, sin contar con que dispone de 38 promociones en marcha, con unos 3.200 pisos, que podrán adjudicarse este año si terminan las obras y da tiempo a organizar la convocatoria. Lo que tiene asegurados son los demandantes, nada menos que 26.000 se inscribieron para el sorteo de esos 163 pisos. Buena muestra de que hace falta más inversión en alquiler social y que el patrimonio no se venda luego a fondos buitre, como pasó con la vivienda social de la EMVS en el anterior consistorio de Botella, que por cierto ha quedado impune.

Otro ejemplo que ilustra lo que viene es  Navarra. Donde su  Dirección General de Vivienda ha desarrollado una labor de rastreo de posibles inmuebles deshabitados en Pamplona y otras poblaciones. Se trata del primer plan piloto que tiene por objeto localizar inmuebles sin uso y dar respuesta al crecimiento de la demanda de viviendas de arrendamiento. Y han detectado nada menos que 2.638 inmuebles, pertenecientes a 1.860 titulares. Ya se han puesto en contacto para decirles que estos inmuebles no han tenido un uso residencial en al menos los últimos seis meses y que, en el caso de que no acrediten lo contrario ante la Inspección del departamento de Vivienda, pasarán a incluirse en el registro de viviendas vacías, como primer paso para adoptar medidas o aplicar normativa que faciliten su movilización en el mercado de alquiler.

El programa puesto en marcha por la Comunidad Foral asegura el cobro puntual de la renta y abono de gastos de comunidad, concede una subvención de 1.500 euros a la firma del contrato y devolución del piso en perfecto estado al finalizar el mismo, una desgravación fiscal del 40% o financiación al 0% de interés de las reformas de adecuación si fueran necesarias. Eneko Larrarte, director de Vivienda del Gobierno de Navarra, ha señalado que “esta política de ocupación de las viviendas vacías es uno de los mejores ejemplos de la estrategia puesta en marcha por el Gobierno para recuperar la función social de la vivienda y su valor de uso frente a la mera consideración de un bien de inversión».

Pero no sólo empresas y administraciones se han puesto en marcha previendo lo que viene, también otras organizaciones están colocando la venda antes de la herida, como la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL), que  alarmada por el aumento de los impagos en el alquiler y  la escasa repercusión que el programa de avales del ICO está teniendo en este problema, solicita un cambio en las ayudas del Gobierno. Habla de la vulnerabilidad de los inquilinos y solicita que se establezca un programa de ayudas directas a los arrendadores que no supongan un endeudamiento para los inquilinos. Vamos, que sus rentas se las pague el Estado. El problema aparece porque al ser un crédito que habrá que devolver, muchos de los afectados, que han perdido sus trabajos y que ven complicado el futuro como para cargarse con préstamos, están renunciando a estos avales del ICO, optando inicialmente por dejar de pagar sus alquileres antes que aplazar el pago o fraccionar la deuda, lo que traerá aparejado –aseguran- un aumento de la litigiosidad.

Y es este el problema que más temen, porque ya saben lo que nos espera tras un verano de sol y calor. No hay que ser pesimista, pero siempre conviene tener los pies en el suelo. Si las cifras de caída del PIB previstas por el Banco de España son correctas y sabiendo por estadística la relación entre desempleo y bajada de la actividad económica, podríamos estar ante un panorama de casi un millón de nuevos desempleados a apuntar al coronavirus. Y son los que disponen de trabajos más precarios y que por lo general viven de alquiler. No me extraña que ASVAL quiera que las rentas de los propietarios se las paguemos entre todos.

El Gobierno de PSOE y Podemos se va a enfrentar a múltiples problemas conforme vayan pasando los meses y la crisis económica se acentúe. Y uno de ellos y no el más pequeño, va a ser la decisión que tendrá que tomar cuando aumenten los lanzamientos y el clamor contra los desahucios vuelva a las calles. No hay vivienda social para todas esas personas, van a tener que dividir los recursos y la transparencia económica de los individuos y sus necesidades va a ser un objetivo de todos los Gobiernos.

El mercado del alquiler y las decisiones legislativas y económicas que se tomen en su evolución, van a ser la clave que marcará el desarrollo de todo el sector inmobiliario en los próximos años. Inversores, rentistas, promotores, administraciones, grupos sociales… lo saben e intentarán influir en su evolución,  el alquiler marcará las pautas.

Como ya denunciaba el propio Banco de España, en el fondo del problema está  la escasa oferta  de viviendas en alquiler asequible y que si ya debía incrementarse antes del Covid-19, la situación se ha agravado con la pandemia. ¿Se movilizarán los recursos de vivienda vacía? ¿Se pagarán los alquileres directamente a los propietarios en un porcentaje sobre el importe? ¿Se establecerá una moratoria sobre los desahucios en tanto dure la crisis? La primera regla de la meteorología dice que una tormenta no cesará en tanto que las causas que la originan se mantengan, y es de aplicación en todas las tormentas, como la que llega al sector inmobiliario.

Decisiones complicadas en un país que se ha quedado sin recursos y que deberá apelar, ya lo está haciendo, a la solidaridad europea. Pero ya estamos viendo el talante que muestran y esperan que nuestro país utilice su riqueza. Lo dijo el vicepresidente Pablo Iglesias  hace unas semanas, hablando del «impuesto a los ricos»  el Artículo 128 de nuestra Constitución confirma que  “toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general. Se reconoce la iniciativa pública en la actividad económica”.

(compartido de aquimicasa)

https://www.geyhache.com

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