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La Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS), un organismo que se creó en 2010 después de la crisis financiera para velar por la salvaguarda de la estabilidad financiera, ha advertido  a varios países del riesgo de burbujas inmobiliarias en sus mercados de propiedad residencial. Este organismo no ve riesgos en el mercado inmobiliario residencial en España, donde el crecimiento de los precios y la sobrevaloración son de los más bajos de Europa en estos momentos.

Los riesgos observados son un rápido crecimiento y sobrevaloraciones de los precios de la vivienda, un elevado endeudamiento de los hogares, el rápido crecimiento del crédito hipotecario, que se relajen las condiciones para conceder estos créditos y se den con mucha facilidad. Algo que nos resulta un viejo conocido en España. Los riesgos de burbujas en los mercados de la vivienda están localizados en los países nórdicos y del centro de Europa.

Alemania, con una sobrevaloración de los precios del 25%, y Austria, del 45%, ya habían recibido advertencias en 2019 y 2016, respectivamente, y como no han hecho lo suficiente para remediar la situación, la JERS les ha remitido nuevos avisos. Además de las recomendaciones a estos dos países, indicándoles que es necesario hacer algo para remediar la situación, la JERS ha enviado advertencias a los ministros competentes de Bulgaria, Croacia, Hungría, Liechtenstein y Eslovaquia. En Dinamarca, Finlandia, Luxemburgo, Holanda y Suecia, países ya en riesgo desde el 2019, los precios y las sobrevaloraciones han aumentado más pese a que han aplicado medidas que no han conseguido limitar el riesgo de endeudamiento hipotecario de los hogares.

Estas medidas a adoptar pueden ser incrementos fiscales, limitar legalmente el endeudamiento de los hogares y las exposiciones de los bancos y obligar a los bancos a tener más capital para exposiciones de riesgo con los colchones de capital.

Con la pandemia la situación es compleja y algo confusa, a pesar de que los ingresos de los hogares han bajado, los precios de la vivienda han subido más y en ningún país han caído. Algunos países habían adoptado medidas para afrontar los problemas antes de la pandemia, pero dejaron de aplicarlas parcial o completamente durante la pandemia. Así, Luxemburgo ha cumplido completamente las recomendaciones, Bélgica, Dinamarca y Suecia las han cumplido ampliamente y Finlandia y Holanda solo parcialmente. .Las nuevas recomendaciones y advertencias llegan en un momento en el que el Banco Central Europeo (BCE) se plantea subir los tipos de interés este año y, pese a que ha tratado de dejar claro que la normalización de la política monetaria va a ser gradual, los tipos de interés suben en los mercados. En países como Alemania, donde gran parte de las hipotecas son a tipo de interés fijo, la subida de los tipos de interés del BCE no tendrá probablemente mucho impacto en la capacidad de los hogares de devolver la deuda.

Pero en otros como Suecia, donde las hipotecas están referenciadas a tipos de interés a corto plazo y variables, puede reducir su capacidad de devolver los préstamos.

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