el blog de GEYHACHE

Hace ahora un año y tras haber experimentado un confinamiento inédito en nuestro país y en el resto de Europa, todo eran cábalas sobre cómo se desarrollaría el mercado inmobiliario en lo que quedaba de año y en el siguiente 2021. Y casi todas eran malas o peores. Compraventas a la baja, precios de la vivienda en caída libre, hipotecas bajo mínimos…

Cincuenta y dos semanas después la situación que vivimos en el sector inmobiliario no tiene nada que ver con aquellas previsiones. La espectacular caída de las operaciones de compraventa que los más optimistas cifraban en un 5% para el resto del 2020 y una cifra aún mayor para el 2021 se ha quedado en la hemeroteca. La realidad es que el pasado mes de mayo, y según cifras del INE, las compraventas subieron un 107,6% respecto al 2020 y alcanzaron las 47.033 operaciones. Estas cifras llevan a mayo al mayor incremento interanual desde el inicio de la serie (2007), siendo además,  el cuarto mes consecutivo en el que se sobrepasan las 40.000 transacciones.

Tampoco tienen nada que ver con las previsiones los datos del mercado hipotecario, que incluso mostraron una mayor resistencia a las caídas durante la pandemia que las compraventas. En todo caso y al compás de los picos epidemiológicos, pasada la euforia del mes de septiembre en que se produjo un notable incremento del 22,1%, el mercado empeoró durante el último trimestre del 2020 siguiendo en tasas negativas hasta febrero. A partir de marzo, la evolución se estabiliza en cifras superiores al 30% de incremento sobre 2020, que suponen un ligero descenso sobre las hipotecas constituidas en los mismos meses de 2019.

De forma paralela a las hipotecas se han incrementado las tasaciones de vivienda con finalidad hipotecaria, que han aumentado un 12% anual durante el primer trimestre, mientras que su importe global de tasación lo ha hecho en un 16%, según datos de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). La suma alcanza las 108.000 tasaciones de viviendas con finalidad hipotecaria realizadas en tres meses y un valor tasado promedio por vivienda de 208.000 euros, lo que representa un incremento del 3% en comparación con el mismo periodo del año anterior.

La otra gran piedra angular del sector, el precio de la vivienda, del que se preveían descensos que podían llegar o incluso superar el 10, la realidad es la estabilidad con tendencia al alza.  De acuerdo a los datos de la tasadora Gesvalt, la tendencia descendente provocada por la irrupción de la pandemia y que se pudo observar durante los primeros meses del estado de alarma y los que siguieron del pasado año, ha cambiado en el 2021 y por primera vez desde el primer trimestre de 2020 se observa un incremento en el promedio de precios. En este sentido, los valores unitarios a nivel nacional, según la tasadora, presentan un crecimiento del 3,3% interanual.

Por su parte los precios del alquiler se han mantenido mucho más estables, incluso con alguna ligera tendencia a la baja, respecto al mercado de la compraventa.

Se han estabilizado los precios de la vivienda nueva, aunque se observa un mayor dinamismo en las promociones situadas en las zonas metropolitanas frente a las más céntricas en las capitales más importantes.

La única nota discordante en esta sintonía de estabilización y alzas de todos los valores es el precio del suelo urbano, que ha vivido una espectacular caída el primer trimestre en todas las comunidades autónomas. Lo asegura el Ministerio de Transportes y Agenda Urbana que publica un precio medio de 136,4 euros frente a los 164,1 euros de 2020 y los 159,7 euros de 2019. Esta cifra marca un mínimo en la serie histórica que comienza en el 2004 y en el que el suelo urbano estaba a  una media de 206 euros por metro cuadrado.

Estas son las grandes cifras que han logrado la tranquilidad en un sector muy nervioso, por lo general, el pasado año y una completa salida de los ERTEs en las agencias inmobiliarias de todas las CC.AA. Incluso se está generando un mercado laboral al alza en algunas zonas como Baleares.

Como es difícil la satisfacción total, las quejas desde las agencias inmobiliarias se centran en la escasez de producto vendible, que esperan que el verano solucione y poder enfrentarse al otoño con las necesarias captaciones ya realizadas.

Otro comentario muy generalizado es la importante caída de visitas a las oficinas que no se está recuperando a pesar de la normalización casi total en muchas zonas. Tal vez esta quinta ola que nos afecta sea la culpable o quizá se haya producido un cambio, síntoma de otros más profundos que han llegado, casi sin que nos demos cuenta.

La realidad es que el sector se está enfrentando a una evolución muy profunda, que puede cambiar no sólo muchas de las situaciones empresariales de liderazgo local sino la forma de trabajar y de gestionar las empresas.

Estos cambios, que estaban llegando de forma pausada y casi inadvertida desde hace unos años, se han acelerado con la pandemia que les ha servido de catalizador. Y es que el confinamiento de casi cuatro meses, con un balcón -el que lo tenía- y un móvil u ordenador como únicas salidas al exterior, han convertidos a muchos usuarios de internet en expertos que ahora controlan google, las búsquedas y el “long tail” como si lo hubieran estado haciendo toda su vida y no necesitan entrar en las grandes plataformas de anuncios inmobiliarios para encontrar lo que buscan y que Google les ofrece.

En un mercado con casi el 75% de accesos a internet a través del teléfono móvil, la llegada en unos meses del 5G no va a hacer sino acelerar de nuevo la digitalización de las empresas, con nuevas herramientas para las páginas web de última tecnología y la aparición de un nuevo perfil laboral en las agencias inmobiliarias: una mezcla de webmaster, comunity manager y experto en SEO, que también podrá solucionarse con un buen asesoramiento exterior.

La digitalización y la masificación de las búsquedas por Google están dando un nuevo valor a las maltrechas y en muchos casos olvidadas páginas web de las agencias inmobiliarias, utilizadas en la mayoría de los casos como un simple escaparate on line. Los CRM con una página web para poder funcionar de hace unos años se están viendo sustituidos por páginas web más eficientes y con el CRM incluido. El diseño de la web ya no se hace para ordenador, sino para tecnología móvil. La estructura SEO es el primer concepto a tener en cuenta y que sea escalable es también obligatorio. La página web es una herramienta de venta, de captación y de dominio del mercado inmobiliario en su zona de actividad y así lo están comenzando a entender algunas agencias.

Con este tipo de webs más avanzadas, la incorporación de los criterios SEO en todo lo que se publique, el apoyo de Google My Business, los blogs y las redes sociales, no resulta difícil que una agencia dotada de una página de elevada reputación – y para conseguirla también hay metodología- pueda competir en su zona de actividad con los grandes portales inmobiliarios. Y por supuesto poder ocupar el liderazgo que en esa zona tenía otra agencia más lenta en incorporar la tecnología y los nuevos criterios. La competitividad que representa poder depender de los propios recursos de posicionamiento frente a tener que comprarlo en plataformas inmobiliarias va a ser una componente muy importante del liderazgo en el futuro.

De igual manera se abren nuevas posibilidades a los que con menos experiencia, pero más comprensión de la tecnología y los cambios que se están produciendo, se vayan incorporando al mercado inmobiliario.  Antes que la oficina física es preciso disponer de la mejor página web y el conocimiento del mercado inmobiliario on line, con el posicionamiento como pieza clave.

Son cambios imprescindibles para las agencias inmobiliarias que quieran ser referentes en los próximos años. Para dominar el mercado inmobiliario en su zona deberán ir pensando ya en una estrategia que pasa necesariamente por dotarse de las mejores herramientas y del conocimiento para hacerlas funcionar antes que otros se les adelanten. Como en muchos sectores Internet y Google son ya imprescindibles.

Compartido con aquimicasa

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