el blog de GEYHACHE

Con las voces del debate en el Congreso por el Estado de la Nación aún resonando, está claro que Sánchez ha cambiado de estrategia y ha cogido al PP con el paso cambiado. Más política social con ayudas a clases medias y populares y mayores ingresos procedentes de impuestos especiales a los beneficios de bancos y eléctricas. Parece lógico que los que se están beneficiando de la situación, sean los que aporten más para mantener la política social.

Ataca Sánchez con su nueva política fiscal a los generadores de una parte de la inflación, pero también está dejando a otros con mucho protagonismo en los últimos meses y que debieran empezar a controlarse. Y es que los precios, por ejemplo de la alimentación, están subiendo demasiado.

En Estados Unidos, que ha marcado una cifra récord en su inflación con un 9,1% acercándose a los máximos en 41 años, lo tienen claro. Las tensiones inflacionistas se están produciendo por la subida de los combustibles, la alimentación y los alquileres.

La sorpresa de la medida ha impedido un claro posicionamiento del principal partido de la oposición, que ya habrá sido llamado al orden y aparecerá en breve con la lección bien aprendida, porque la banca ha tenido dos intensos días de pérdidas en la Bolsa y eso no puede ser. La defensa de estos “pilares económicos del Estado” a los que el comunismo bolivariano quiere meter mano en el bolsillo, será una de las líneas argumentales de los próximos días.

La limitación de subidas del alquiler al 2%, impuesta por el Gobierno, va a ser otro de los puntos de fricción. Sobre todo, por la prolongación de la medida hasta fin de año y el temor del sector a que pueda prolongarse más en el tiempo, al menos mientras dure la presión inflacionista. El sector inmobiliario calcula que el Gobierno está haciendo perder 1.000 millones de euros a los caseros por esta limitación del alquiler.

Por eso ASVAL, la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler, ha realizado una consulta entre sus asociados para reclamar compensaciones al Estado por la limitación de subidas del alquiler al 2% impuesta por el Gobierno.

La asociación nació hace más de dos años, de forma apresurada por los malos vientos que llegaban de lo que podría ser la Ley de Vivienda y el acuerdo de Gobierno para controlar los precios del alquiler.

ASVAL, que tiene como socios relevantes a Testa Home, Aedas Homes, Ares, Tectum, Blackstone, o La llave de oro, con más de 50.000 viviendas en sus carteras, lleva desde casi sus inicios una política de captación de pequeños propietarios muy activa y con publicidad en redes sociales y medios on line.  El objetivo es diluir la imagen de asociación de fondos buitre para representar así a empresas y particulares.

Con más de 30.000 viviendas en sus garras, con un valor de mercado que supera los 5.800 millones de euros, el fondo norteamericano Blackstone es el líder. Cuenta con cinco sociedades cotizadas de inversión (socimis) Testa, Albirana, Fidere, Torbel y Euripo y continúa afianzando su negocio. No sólo en vivienda, sino que ya lleva invertidos en España más de 25.000 millones de euros, muchos de ellos en negocios a largo plazo.

Asval presume ya, de tener 4.000 asociados “la mayoría particulares“. Una cifra ridícula si entendemos que las viviendas en alquiler en España son algo más de 3.200.000, de las que el 95,6 están en manos de particulares con una o dos viviendas en el mercado. Pero es su coartada para sentarse en la mesa de negociación con el Gobierno, representando al pobre jubilado que complementa su pensión y no al fondo buitre que saca rentabilidad de un bien de primera necesidad.

La directora general de Asval, María Andreu, asegura que el impacto de la medida del Gobierno está suponiendo una elevada presión financiera para los propietarios independientes que se ven obligados a soportar la inflación sin poder repercutir sus costes y que deberían ser compensados por ello, como está sucediendo con otros sectores.

Al final el problema radica en que en un país tan inflacionista como el nuestro, el descontrol del mercado del alquiler, en que viven más de 3,2 millones de personas, puede originar mucha más gasolina para el IPC.  En el año 2011 el porcentaje de viviendas en alquiler era de un 14,5%, pero en los últimos datos de Eurostat, este porcentaje en España había subido hasta el 23,7% y si no crece aún más es resultado de la ausencia de producto en casi todas las regiones de España.

Y viene un tiempo de mala situación económica, con dificultades para hipotecarse, un euríbor al alza y una creciente movilidad laboral. Lo de que a los jóvenes españoles les guste más vivir de alquiler que en vivienda propia, es una falacia producto de la resignación y de tener que hacer de la necesidad virtud.

Todos sabemos, aunque algunos disimulen, que los precios medios de la vivienda en venta y alquiler son demasiado elevados respecto de la renta media disponible por los hogares, que no va a subir e históricamente nunca lo ha hecho en proporción a las subidas de la vivienda.  Situación que la inflación ha empeorado y que de no llegarse a un pacto de rentas traerá mucha conflictividad laboral este otoño. Convertir a la vivienda aún es más inasequible no parece una buena idea.

La falta de acceso a la primera residencia es un problema social de gran importancia en España, no solo para los jóvenes, sino también para la economía del país que necesita nuevos hogares, incremento demográfico elevando la natalidad y consumo.

Ya se ha demostrado en repetidas ocasiones que cuando un bien se convierte en especulativo el mercado por sí solo no genera una dinámica de precios equitativa y necesita de una intervención pública. En este caso en beneficio de las personas con rentas bajas y para las que el acceso a la vivienda es un problema de primer orden. Si un inquilino con trabajo no puede pagar un alquiler que equivalga a un precio de coste más un beneficio normal para el propietario, no estamos ante un problema de alquiler sino de beneficio.

Observando los precios del alquiler respecto a los de hace un año, vemos que en 15 comunidades se ha incrementado el precio en mayo. En cuatro de ellas se superan los dos dígitos, con la Comunitat Valenciana en cabeza, con el 15% interanual. Le siguen Canarias (12,1%), Región de Murcia (11,6%), Castilla-La Mancha (10,3%), Extremadura (9,9%), Baleares (8,9%), Cataluña (7,3%), Cantabria (7,3%), Galicia (7,3%), Madrid (7,0%), Asturias (5,9%), Castilla y León (5,7%), Andalucía (3,4%), Aragón (3,0%) y País Vasco (0,6%). Por otro lado, las dos comunidades que descienden el precio del alquiler en mayo son La Rioja con -2,9% y Navarra con -1,4%.

La rentabilidad bruta del alquiler se situó de media en el 6,43% en el primer trimestre de 2022, con una recuperación de cinco centésimas respecto a los tres últimos meses de 2021, un tanto disparatada si la comparamos con el actual precio del dinero, aunque esté subiendo y las rentabilidades de los productos financieros.

La comunidad autónoma más rentable para poner una vivienda en alquiler es Castilla-La Mancha, con una rentabilidad del 7,93%, seguida de Extremadura, con un retorno del 7,88%, y Aragón, en el 7,29%. Por el contrario, las menos beneficiosas para realizar este tipo de operaciones son Baleares, donde la rentabilidad se situó en el 4,28%, País Vasco, en el 4,44%, o Madrid, con un retorno del 4,76%.

En España tenemos un gravísimo problema de falta de vivienda social, con sólo un 1,6% del parque total, es decir, una décima parte de la que tienen los países de nuestro entorno. En cuanto a la vivienda asequible, con rentas por debajo del mercado, el parque es 14 veces inferior al de la media de la UE. Es la principal razón por la que un precio del alquiler descontrolado incidiría de forma importante en la escalada inflacionista, como está sucediendo en Estados Unidos.

De ahí que el Gobierno se haya lanzado a conseguir las necesarias dotaciones de vivienda social, prometiendo Sánchez que pondrá 100.000 viviendas de este tipo en el mercado. La liberación de la operación Campamento, que impulsará en Madrid un número aproximado de 12.000 viviendas, siendo el 60% vivienda protegida pública y el 40% de vivienda libre, es una buena prueba y también el acuerdo que le está proponiendo ASVAL para disponer de 30.000 viviendas a precio social.

No debe estar muy clara la propuesta porque de momento no se ha llegado a ningún acuerdo a pesar del interés de ASVAL. El consejero delegado de Anticipa y Aliseda, Eduardo Mendiluce, ha urgido al Gobierno, en nombre de ASVAL, a un acuerdo sobre la propuesta de los grandes propietarios de vivienda de alquilar al Estado hasta 30.000 viviendas sociales.

La propuesta de los grandes tenedores es la de una cesión de las viviendas 25 años al Estado: éste, como arrendatario, posibilita entonces al propietario que cede la vivienda un horizonte temporal que permite viabilidad y certeza en el largo plazo, explicó recientemente el propio Mendiluce. En contrapartida, los precios se situarán un 20% por debajo del precio de mercado, para dar capacidad de acceso a familias vulnerables.

Una propuesta que, en la práctica, deja fuera a los pequeños propietarios particulares que no están dispuestos a ceder su propiedad durante tan largo espacio de tiempo, pero que interesa mucho a los fondos y socimis que comportan el núcleo duro de la asociación. Veremos cuanto hay de toma y daca en la petición de compensaciones por ese 2%.

Los grandes tenedores de vivienda obtienen sus beneficios en el mercado de un bien de primera necesidad, con una fiscalidad excepcional, necesitando para conseguir la rentabilidad prevista unos precios del alquiler muy superiores a los que la economía de las personas de nuestro país se puede permitir, lo que además va a empeorar. Quieren obtener beneficios como el capital riesgo, pero con inversiones seguras y con garantía jurídica, como Florentino, pero con ladrillos, lo que también tiene su repercusión en la escasa inversión industrial y tecnológica en nuestro país. Hay que tener valor y decirles que su paraíso fiscal no es de este mundo y que las prebendas fiscales tocan a su fin.

Compartido con Aquimicasa

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